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房地產市場好于預期更趨健康

2019/6/28 16:22:33 | 作者:滕州房產網 | 來源:經濟參考報 |

       6月26日,由新華社《經濟參考報》獨家支持、億翰智庫主辦、碧桂園冠名的“2019中國上市房企百強峰會”在北京舉行。此次峰會的主題為“鏈接新時代·賦能新價值”。參會的業內人士普遍認為,中國的房地產行業正在進入高質量發展階段,房地產企業、地方政府要在全產業鏈上落實中央“房住不炒”的長遠要求。

  2019年年初,房地產行業銷售規模實現超預期的增長,資金壓力得到一定程度上的緩解。同時,監管層開始重點關注房企資金安全。多家房地產企業已收到交易所的年報事后審查問詢函,問詢內容涉及企業利潤情況、資金往來情況、現金流與貨幣資金、房企的杠桿和償債能力等,可見監管層對行業的穩定與防風險監管更加精準。

  近期,銀保監會開展“鞏固治亂象成果”工作,使房企加快市場資金回籠。房企面臨的資金壓力仍較嚴峻。上市房企通過借力資本,解決核心問題,獲取競爭優勢。然而,上市房企在戰略、盈利模式、運營策略等諸多方面均存在差異,如何為投資者挖掘潛力上市房企及甄別優秀上市房企是行業關注的重點問題。

  經濟參考報社黨委書記、總編輯張超文在峰會上表示,房地產業是國民經濟的重要行業,在當前的宏觀大背景下,房地產行業和企業要深刻領會中央精神,積極探索行業創新和企業轉型。一方面,房地產業發展要著眼于經濟社會發展的大局,做好風險防范。另一方面,全行業進入轉型、提質發展的新階段,越來越多的房企開始探索通過舊城改造項目建設、高科技板塊等多元化發展路徑,替代原有的單一賣房模式。

  “房地產業對于經濟社會發展的作用毋庸置疑,但是住房價格的過快上漲,居民家庭住房的杠桿率不斷上升,會嚴重扭曲社會生產要素結構,導致產業間資本分布不均、技術創新動力不足,還可能引發潛在的系統性風險”。張超文強調,“行業要充分認識到,黨中央一再強調保持戰略定力,住房回歸居住屬性將是大勢所趨,不會依靠炒房拉動經濟增長”。

  他進一步指出,房企的高質量發展不僅是產品質量、服務質量的提高,還包括體制機制的創新和升級,要逐漸實現供需平衡、杠桿合理、風險可控、功能結構合理。當前我國房地產行業依然存在著供需不平衡,租售結構不合理,住房的品質提升緩慢,企業杠桿率過高等問題。從長遠看,未來十年,國內的城鎮化進程區域將發生演變,城市的更新升級、人口結構的調整和變化、住房改善的需求等等,房地產行業發展的基礎依然存在,行業發展依然具有廣闊和長遠的空間。

  針對當前的房地產政策,中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員秦虹表示,“房住不炒”是對房地產全產業鏈的要求,不僅僅是對買房者。其中,土地供給要滿足“住”的需求:穩地價、少錯配;金融政策要支持“住”的需求:守底線、防風險;稅收政策要調節“住”的需求:鼓勵租、限制炒;市場管控要圍繞“住”的需求:落戶、就業、改善。在土地供應環節,在總量上,供需矛盾多的地方要增加住宅建設面積的供給,緩解供需矛盾;在結構上,要拿出一部分低價的土地滿足居住的需求。在金融政策上,不能讓那些沒有能力的人進入房地產市場,不能讓那些炒房的人得到金融杠桿的支持進行炒房,同時也不能允許那些違規操作的企業靠資金的力量炒地、推高地價。

  秦虹認為,中央提出“一城一策”、“因城施策”,各地政策可以有選擇,但是目標不能變。目前房地產市場管理的要求目標就是可量化、可考核的三穩:穩地價、穩房價、穩預期。穩地價是前提,穩房價是結果,要防止房價透支過多所帶來的后續一系列的經濟、金融、社會、城市方方面面的風險,穩預期是根本,必須建立一個對未來房地產政策、房地產市場比較清晰的預期判斷。

  秦虹強調,住房發展的“房住不炒”新定位是管長遠、管政策、高質量發展,城鎮化的新格局是城市化進入高級發展階段。房地產開發企業需要關注宏觀環境新變化,以應對新舊動能轉換下房地產業的新挑戰。地方政府落實好“房住不炒”的關鍵是要明確城市的住房供應體系,明確四類房的比例安排,給社會明確的預期。同時,地方政府要主動規劃自身發展,根據城市所處的不同位置來決定起長遠的住房政策,變被動調控為主動管理,給予市場穩定的預期。

  交通銀行首席經濟學家連平表示,從全球范圍內宏觀環境來看,全球經濟增長今年放緩是一個大概率事件,美聯儲的貨幣政策發生了明顯變化,預計今年下半年降一到兩次息的可能性是存在的,這種外部環境的變化,將對中國金融市場產生比較明顯的影響,并影響到中國經濟的方方面面。他表示,政府的房地產調控政策沒有明顯放松,隨著前期商品房銷售放緩對開發投資的影響逐漸顯現,土地購置費增長放緩,未來房地產投資可能難以持續加快。連平進一步表示,房地產政策有望保持結構性邊際放松。

  連平表示,當前土地價格出現明顯上升的態勢是很不利的,這種狀況應該得到遏制。為了保持房地產市場平穩運行,現在需要增加房地產企業的投資,增加供給,這樣才能夠很好地控制房價,而要增加供給的話,土地的價格就不能高。他認為,在目前各方面都趨緊的情況下,房地產市場目前總體運行平穩,對整個經濟運行有很好的支撐,接下來的政策要考量維護這一狀態。

  連平強調,房地產政策總定位“房住不炒”和因城施策這個基調不會改變,目前房價上漲在一些城市或者一些領域確是事實,但是幅度并不大,還是處在可控的范圍內。房地產投資下半年有可能會有一定程度的回落,但是考慮到去年、前年房地產企業融資能力較強,資金的環境狀況不錯,再加上去年拿了很多地,所以今年投資的增速出現迅速下滑的可能性不大。

  在資金方面,從按揭貸款和開發貸運行情況來看,增速比較平穩,甚至于還出現有所回落的狀態。他認為,房地產開發企業的開發貸所占的比重在銀行整個信貸中偏低,大部分銀行有關房地產企業的風險偏好都屬于過程謹慎的狀態,銀行在一定程度上要更多地支持好的房地產企業造更多好房子,這樣才有助于控制房價。

  奧陸資本首席投資官蔡金強認為,當前的房地產市場形勢比預期好。受益于整體銀根放松和局部城市的政策微調,住宅成交依然取得正增長,尤其在房地產市場銷售平穩的背景下,上市房企平均銷售增速持續優于行業整體水平。

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