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社科院:房價收入比超過9:1,房地產對經濟增長貢獻已得不償失

2019/7/2 17:40:33 | 作者:滕州房產網 | 來源:華夏時報 |

        長久以來,作為國民經濟重要的支柱行業,高度繁榮的房地產究竟是經濟發展的毒藥還是解藥,始終是社會各界反復討論的話題。一方面,房地產開發投資對經濟增長的貢獻多年基本維持在10%以上,房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重過去20年間也一直在15%以上;而另一方面,房地產業的高回報吸引了大量社會資金和銀行貸款,對其他產業,尤其是制造業又產生了明顯的擠出效應。

  日前,中國社科院財經戰略研究院發布了最新研究成果《中國城市競爭力報告No.17:住房,關系國與家》。主題報告指出,盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻,但是其擠出效應已大于帶動效應。也就是說,去年房地產對經濟增長的綜合貢獻已經為負。而在許多房價收入比過高的一、二線城市,樓市對消費和投資已經產生了較嚴重的擠出效應。

  “(房價收入比高企)從對經濟增長的影響看不利于穩增長,不利于調結構,對防風險、惠民生就更加不利。”報告主編、中國社會科學院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示,確保“房子是用來住的”,穩房價穩地價穩預期,堅持調控不動搖非常重要。

  房地產對經濟凈貢獻拐點已至

  研究發現,房地產與經濟增長的影響存在倒U關系。房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應,當房價水平較低時,房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應,而當房價水平過高時,負向擠出效應將超過正向拉動效應。

  從拉動經濟的“三駕馬車”來說,除了進出口,房地產對投資和消費都產生了巨大的影響。投資方面,房地產對投具有拉動效應,指的是房地產投資會通過產業關聯效應來擴大全社會的固定資產投資;同時也有擠出效應,因為房地產投資提高往往意味著房地產市場過熱,而高房價會通過成本效應導致其他產業固定資產投資下降。

  消費方面,房地產消費的拉動效應主要指財富效應,即當房價波動時,居民財富存量發生變化,從而直接影響居民的消費數量與結構;不過,房價上漲也會導致居民購房或租房成本上升,從而在既定收入約束下減少其他消費,因而擠出效應凸顯。

  隨著房價收入比的提高,房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大。經驗研究發現,負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9左右,當房價收入比超過9后,房地產對經濟增長的影響將得不償失。而經過課題組測算,按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算,2018年中國房價收入比為9.3,已經超過了臨界點。這意味著,2018年中國房地產對經濟凈貢獻出現了由正轉負的拐點。

  一二線城市擠出效應明顯

  研究還顯示,北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點,上述城市房地產對經濟增長的負向效應已經超過正向效應。

  而根據此前易居房地產研究院發布的《2018年全國50城房價收入比報告》,四個一線城市中房價收入比最低的廣州也有17.5,杭州、南京、石家莊等二線城市都超過15,三線城市中溫州、莆田、蕪湖、宜昌等也超過9。

  “這些城市的房地產已經對消費和投資產生比較嚴重的擠出效應,如果不是這個原因經濟增速(具體是非房地產的投資和消費)可能還會更高。”倪鵬飛指出,這些一二線城市肩負著率先“調結構”的重要任務,房價過高無疑不利于這一任務的完成。

  報告指出,隨著房價的提升和增速的加快,企業被迫需要在產業升級和產業轉移之間做出選擇。一部分有能力創新的企業選擇通過產業升級來提升回報和覆蓋成本,另一部分企業則只能選擇退出高房價的市場,將產業轉移到低房價的地區,形成產業轉移。實證顯示,房價每提高1%,進入該地區企業的全要素生產率提高了0.139%,而退出該地區的企業則下降了0.024%。當前大部分城市的房價增速已突破拐點,很可能導致當地企業的全要素生產率下降。

  因此,倪鵬飛建議加快建立促進房地產健康發展的長效機制。無論房地產稅對房價的影響如何,都應該抓緊做好推出的各項準備,一舉實現結束土地財政轉向現代稅收財政的根本目標。在具體措施上,推出的過程中可以根據市場的反應謹慎操作,如果影響大就是好的工具,可以慢一些輕一些,反之則可以快一點重一些。

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